מס רכישה הוא מס החל על רוכשי דירות בישראל, כאשר שיעורו עולה ככל שבבעלות הרוכש יותר דירות. כאשר אדם רוכש דירה שניה (או יותר), הוא יידרש לשלם מס רכישה בשיעורים גבוהים יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה. לפניכם סקירה רחבה על המס המדובר שיענה על השאלה המתבקשת – איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה בדרך חוקית?
מהו מס רכישה על דירה שניה ומתי משלמים אותו?
שיעורי מס רכישה לדירה שניה
מס על רכישת דירה שנייה הוא תשלום שעל הקונה לשלם נוסף על שווי הדירה שהוא רוכש. מס זה נע בין 8% לבין 12% משווי הדירה. מס זה גבוהה בהרבה מהמס הדרוש על קניית דירה ראשונה שנע בין 0% ל-5% בלבד.
מועד תשלום מס הרכישה
על פי החוק, יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מיום רכישת הדירה (יום חתימת החוזה או קבלת החזקה, המוקדם מביניהם). עם זאת, אפשר גם לשלם מקדמה על חשבון המס בסך של עד 7.5% משווי העסקה, ואז יתרת המס תשולם תוך 60 יום ממועד קבלת דרישת התשלום מרשות המיסים.
שיטות חוקיות להימנע או להפחית תשלום מס רכישה על דירה שניה
רכישת דירה שניה כרוכה בתשלום מס רכישה בשיעורים גבוהים, אך ישנן מספר דרכים חוקיות להפחית או אף להימנע כליל מתשלום המס:
רכישת דירה באמצעות תא משפחתי
רכישת דירה באמצעות תא משפחתי יכולה לחסוך ברכישת דירה נוספת למשפחה, על ידי ניצול הפטורים וההטבות הניתנות לכל אחד מבני המשפחה. כלומר בן משפחה שעדיין לא רכש דירה, יכול להיות בעל הדירה הרשמי כדי להימנע מהמס על רכישת דירה נוספת. יש כמה שיטות:
- העברה לבן/בת זוג או ילדים: אפשר לרכוש את הדירה השנייה על שם בן/בת הזוג או הילדים הבגירים, שעדיין לא רכשו דירה על שמם.
- רכישה משותפת עם בן משפחה: רכישה משותפת של הדירה יחד עם בן משפחה (כגון הורה או אח) שטרם רכש דירה, תאפשר לכל אחד מהרוכשים ליהנות משיעורי המס של דירה ראשונה, ובכך להפחית את חבות המס הכוללת.
ניצול פטורים ממס רכישה
החוק מעניק פטורים מלאים או חלקיים ממס רכישה לאוכלוסיות מסוימות. שימוש מושכל בפטורים הרלוונטיים יכול להפחית משמעותית את תשלום המס:
- פטור לעולים חדשים ותושבים חוזרים: עולים חדשים ותושבים חוזרים זכאים לפטור ממס רכישה על דירתם הראשונה או השנייה בישראל (בהתאם לתנאים). ניתן לנצל זאת לרכישת דירה שניה בפטור ממס, אם טרם מומש הפטור המגיע.
- פטור לנכים ובעלי מוגבלויות: נכים בעלי דרגת נכות מעל 75% מהביטוח הלאומי, עיוורים ומוגבלים מסוימים זכאים אף הם לפטור ממס רכישה על דירה (בהתאם לתנאים). גם כאן, ניתן לרכוש דירה שניה תוך ניצול הפטור.
- פטור לבני משפחות שכולות: בני משפחות שכולות (הורים שכולים, אלמנים/ות ויתומים) זכאים לפטור מלא או חלקי ממס רכישה, בהתאם למספר הדירות שבבעלותם. פטור זה עשוי ״להכפיל״ את מספר הדירות הפטורות ממס.
דחיית תשלום המס ברכישת דירה על הנייר
כאשר רוכשים דירה בפרויקט בבנייה (על הנייר), לרוב ניתן לדחות את מועד תשלום מס הרכישה עד לקבלת החזקה בדירה בפועל. דחייה זו מאפשרת לתכנן את השלכות המיסוי של הרכישה.
רכישת דירה להשקעה בפריפריה
לעיתים, ישנם מבצעים מטעם המדינה המעניקים הנחות משמעותיות במס הרכישה לרוכשי דירות להשקעה באזורי הפריפריה. רכישה כזו יכולה להוות חלופה זולה יותר מבחינת מס.
תכנון נכון של עסקת הרכישה להפחתת מס
מעבר לניצול ההטבות והפטורים הקבועים בחוק, אפשר להפחית את תשלום מס הרכישה על ידי בחירה אסטרטגית של מועד הרכישה ומבנה העסקה. תכנון מס נכון מראש יכול למזער את החשיפה לתשלום מס גבוה.
בחירת מועד מתאים לרכישה
מומלץ לתזמן את מועד הרכישה כך שיתרחש בתחילת שנת המס או לקראת סופה, בהתאם למצב האישי והכלכלי של הרוכש. למשל, דחיית רכישה לתחילת שנה עשויה למנוע כפל מס או קנסות. חשוב להיוועץ במומחה מס לגבי העיתוי האופטימלי.
הפרדה בין מספר עסקאות
לעתים כדאי לפצל עסקת רכישה אחת לכמה עסקאות קטנות יותר, כדי שכל אחת מהן בנפרד תהיה מתחת לרף שמעליו שיעור המס עולה. פיצול מושכל כזה, אפשרי למשל בין קרקע ומבנה, יכול להביא לחיסכון במס.
הצהרה נכונה על שווי הנכס
בהצהרה לרשויות המס על שווי הרכישה, יש לכלול רק את הסכומים שמהווים חלק מהמחיר ולא תוספות כמו מס ערך מוסף, הוצאות פיתוח וכד'. הצהרה נכונה על השווי עשויה להקטין את בסיס המס עליו מחושב מס הרכישה, ולהביא בכך לחיסכון.
חשיבות הייעוץ של עורך דין מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין הוא תחום מורכב המשלב בין היבטים משפטיים למיסויים. לכן, כדי למצות את כל אפשרויות החיסכון במס רכישה, מומלץ מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה בנושא. עורך דין מיסוי מקרקעין מכיר את כל ההטבות, הפטורים והאפשרויות החוקיות להפחתת מס הרכישה, ויוכל לבחון את מכלול הנתונים האישיים שלכם ולהתאים את המסלול המיטבי לחיסכון במס. הוא גם ייעץ לגבי התנהלות נכונה למול הרשויות.
לסיכום
רכישת דירה שנייה בישראל עלולה להיות מלווה בעלויות מס גדולות, אך בעזרת היכרות מעמיקה עם החוק ותכנון מס אסטרטגי אפשר לחסוך סכומים ניכרים ואפילו להבין איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה. ליווי של עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין יכול להבטיח ניצול אופטימלי של ההזדמנויות להפחתת מס במסגרת החוק הישראלי.
